החלטה בתיק בש"א 1754/08

בש"א 1754/08: טענות הצדדים

1.         המבקשים 1-2 (להלן: " המבקשים") הינם בני זוג, והם הבעלים הרשומים של הזכויות בשטח מקרקעין הידוע כגוש 30476 חלקה 24 מגרש 7, בספרי מינהל מקרקעי ישראל (נספח 1 לבקשה, להלן: " המקרקעין"). השניים מתגוררים ביחידת מגורים אחת מן השלוש המצויות בבית הבנוי על השטח הנדון. יחידת מגורים נוספת משמשת למגורי המבקשת השלישית, בתו של המבקש 1, ולמשפחתה. יחידה שלישית משמשת את המבקשת השלישית ל"צהרון" שהיא מפעילה.

2.         המשיבים 1-2 (להלן: " המשיבים"), אף הם בני זוג. המשיבה השלישית היא חברה בע"מ, העוסקת בביצוע עבודות בניה. כעולה מתגובת המשיבים לבקשה, משיב 2 מועסק על ידי משיבה 3, שהיא בבעלות אביו ובהנהלתו.

3.         ביום 19.4.07 גיבשו המבקשים והמשיבים מסמך הסכמות (נספח 3), ולפיו ייערך הסכם בין המבקשים למשיבים, למכירת אחת מיחידות המגורים המצויה בקומה התחתונה במבנה הקיים, תמורת 120,000$. הסכם זה יכונה להלן " הסכם המכר". ועוד סוכם, כי ייערך בין המבקשים והמשיבים הסכם נוסף, שיכונה להלן " הסכם הבניה". על פי הסכם זה אמור היה להיהרס המבנה כולו, ולהיבנות מחדש על ידי משיבה 3, שאמורה הייתה לשמש הקבלן המבצע. במסגרתו של הסכם הבניה, אמורים היו המבקשים לקבל לידיהם חלק מיחידות הדיור שתבנינה, על פי חלוקת הזכויות במקרקעין המוסכמת בין המבקשים לבין המשיבים, ועל פי תכניות בניה שיצורפו להסכם ואשר יבטאו את המוסכם במסמך ההסכמות. על פי הנטען, צורת התקשרות זו, המבטאת, באופן מהותי, הסכם קומבינציה, נועדה לגרום לכך שהמשיבים לא יצטרכו לשאת בתשלומי המס שהיו חלים עליהם לו נערך ההסכם כהסכם קומבינציה. המבקשים, יש לומר, היו מיוצגים על ידי עו"ד בתהליך ההתקשרות עם המשיבים.

4.         המבקשים טוענים, ולכך יש עיגון, לכאורה, במסמכים שצרפו, כי מטרת הסכם המכר הייתה, שהתשלום אותו אמורים היו המשיבים להעביר לידי המבקשים עבור הנכס נשוא ההסכם, יממן את הבניה, וכי אותם תשלומים יועברו, על ידי המבקשים, ולמעשה יוחזרו (בשים לב לקשר בין משיב 2 למשיבה 3) לידי המשיבה 3 לשם ביצוע הבניה.

5.         ביום 13.8.07 נחתם הסכם המכר (נספח 4 לבקשה), ובו ביום נחתם גם הסכם הבניה, אולם ללא התכניות והמפרטים שאמורים היו להיכלל בו. על פי הנטען בבקשה, הוגשו התכניות לעיון המבקשים ולחתימתם רק כעבור שלושה חודשים, ולהוותם התברר כי אין הן עולות בקנה אחד עם המוסכם. כמו כן התברר להם, כי ההסכמים כלל אינם בני ביצוע בשל מגבלות תכנוניות. לביסוס הנטען צרפו המבקשים חוות דעת של שמאי מקרקעין (נספח 7). בשל כך הודיעו המבקשים למשיבים כי הם מעוניינים בביטול ההסכמים. המשיבים הודיעו למבקשים כי הם עומדים על אכיפת ההסכמים. משכשלו ההתדיינות ביניהם על רקע זה, פנו המבקשים בהמרצת פתיחה לבית המשפט (ה"פ 7082/08), על מנת שיצהיר על ביטול ההסכמים. עילות הביטול, לטענתם, הן העובדה שהמדובר בהסכמים שנחתמו למראית עין, מתוך כוונה להטעות את רשויות התכנון ואת רשויות המס; הטעיית המבקשים באשר לטיבו של ההסכם, ו/או הפרה יסודית שהפרו המשיבים את המוסכם על הצדדים.

6.         במסגרת תובענה זו, פנו המבקשים להוצאת צו מניעה זמני, שיורה למשיבים כי עד להכרעה בתובענה העיקרית לא יבצעו במקרקעין כל עיסקה ו/או דיספוזיציה ו/או כל פעולה אחרת, הנובעת מכוח ההסכמים מיום 13.8.07, וכן שלא יעשו כל שימוש ביפוי הכוח הבלתי חוזר שנחתם באותו יום על ידי הצדדים במסגרת הסכם המכר, והנמצא בידי ב"כ המשיבים מכוח הסכם זה.

7.         בדיון שהתקיים בפניי ביום 16.3.08 הודיעו ב"כ הצדדים כי הם מסכימים שיוצא צו מניעה ארעי כמבוקש, וזאת עד לדיון לגופה של הבקשה, שנדחה, על פי בקשתם, ליום 31.3.08.

8.         בתשובת המשיבים לבקשת המבקשים נטען, כי כוונת הצדדים הייתה מכירת חלק מהמקרקעין למשיבים (הוא החלק נשוא הסכם המכר), על מנת ששני הצדדים יתקשרו באופן עצמאי עם משיבה 3 לשם ביצוע הריסה של המבנה הקיים לשם בנייתן של יחידות מגורים. חלקן ימסרו למשיבים וחלקן ימסרו למבקשים, על פי הזכויות היחסיות במקרקעין (הסכם הבניה). המשיבים דוחים את הטענה כי ההסכמות בין הצדדים לעסקה משקפות, במהותן, עסקת קומבינציה, וכי ההסכמים עוצבו כפי שעוצבו כדי להתחמק מחיובי מס. לטענת המשיבים, עסקת קומבינציה הינה עסקה למכירת חלק מזכות במקרקעין תמורת בניה על יתרת המקרקעין, ואילו בעסקה הנדונה, אין זהות משפטית בין רוכשי הזכויות במקרקעין (משיבים 1-2) לבין הקבלן המבצע (משיבה 3), והזכויות במקרקעין אינן מועברות אליו.

9.         כך גם דוחים המשיבים את הטענה כי המבקשים הוטעו ומדגישים את עובדת היות המבקשים מיוצגים במהלך המו"מ ובמהלך גיבוש ההסכמות ביניהם. לטענתם, התנהלותם של המבקשים נגועה בשיהוי ובחוסר תום לב. השיהוי מתבטא בכך שהמבקשים פנו אל המשיבים כבר באוקטובר 2007 בבקשה לבטל את ההסכם, אולם פנו לערכאות רק כעבור ארבעה חודשים לאחר מכן. בינתיים, החלו המשיבים לבצע את ההסכמים, העסקאות דווחו לרשויות המס, ואף הוצאו שומות פטור לגביהן עבור המבקשים, ושומות חיוב עבור המשיבים. חוסר תום הלב מתבטא, לטענת המשיבים, בעיקר בכך שהמבקשים הסתירו מבית המשפט כי קיבלו לידיהם את התוכניות ואף אישרו אותן בחתימת ידם.

בש"א 2079/08: טענות הצדדים

10.       ביום 24.3.08, הגישו המשיבים בקשה מצידם, למתן צו מניעה זמני נגד המבקשים, אשר יאסור עליהם לבצע כל עיסקה ו/או דיספוזיציה ו/או כל פעולה בנכס נשוא הסכם המכר, וזאת עד למתן פסק דין בתובענה שהגישו המבקשים. בבקשתם טוענים המשיבים כי לנוכח הבקשה המפורטת לעיל, עולה חשש ממשי כי פניהם של המבקשים לבצע פעולה נוגדת במקרקעין נשוא בקשתם שלהם. בבקשתם ציינו המשיבים כי בכוונתם להגיש תובענה לאכיפת הסכם המכר וכן לפיצויים בשל הפרתו.

11.       בתגובה לבקשה זו עומדים המבקשים על כך כי עניינה בכפיית הסכמים שאינם משקפים את הרצון האמיתי של הצדדים, ואשר נועדו לעקוף את חוקי המס, תוך הטעיית המבקשים באשר למהותה האמיתית של העסקה. עוד טענו המבקשים כי הזכות אותם מבקשים המשיבים לאכוף באמצעות הבקשה היא זכות חוזית, שאינה שקולה כנגד זכותם הקניינית של המבקשים, וכי נזקם של המשיבים, אם אכן יוכח, יכול לבוא על תיקונו בסעד כספי. עוד ציינו ב"כ המבקשים בתגובתם לבקשת המשיבים, כי עד כה השקיעו המשיבים סכום של 10,000$, וכי הוצאה נמוכה יחסית זו, אינה שקולה כנגד הפגיעה בזכותם הקניינית.

12.       הדיון בפניי התקיים בשתי הבקשות במאוחד. ייאמר מיד, כי נכון להיום, לא התקבלה כל הודעה מטעם המשיבים על הגשת תובענה לאכיפת הסכם המכר.

דיון והכרעה

13.       בקשת המבקשים לצו מניעה זמני מתייחסת הן למקרקעין נשוא הסכם המכר והן למקרקעין נשוא הסכם הבניה. בכל הנוגע להסכם הבניה, תכלית הצו היא למנוע מן המשיבים נקיטת פעולות כלשהן לקידום מימוש ההסכם, ואילו באשר להסכם המכר, חששם של המבקשים הוא, כי המשיבים ישלשו את מחיר הנכס נשוא הסכם המכר לידיו של עורך דינם, והלה יפעל להעברת הזכויות על שמם מכוח יפוי הכוח הבלתי חוזר שניתן בידיו על ידי המבקשים, במעמד חתימת הסכם זה. בקשת המשיבים לצו מניעה זמני מוגבלת להסכם המכר בלבד.

14.       יהיה אשר יהיה טיבה של העסקה הכוללת שנחתמה בין הצדדים לבקשות שלפניי, ועניין זה יתברר בהליך העיקרי, על פניו נראה כי אין תוכה כברה. מכל מקום, דבר אחד אינו יכול להיות מוטל בספק, והוא כי העסקה האחת קשורה בשנייה. מן ההסכמים עולה, כי לא היה בכוונת המשיבים לרכוש את הדירה נשוא הסכם המכר על מנת להתגורר בה, אלא כדי להורסה, ביחד עם יתר חלקי הבניין, על מנת שיוקמו על המקרקעין אותן יחידות דיור למבקשים ולמשיבים, על פי הסכם הבניה. הימנעות ממתן צו מניעה זמני, משמעותה מתן אפשרות למשיבים להשלים את עסקת המכר ולהעביר על שמם את הזכויות באותו חלק, בטרם יתבררו טענות המבקשים לגופן, ולסכל בכך את התביעה בהליך העיקרי. לכך יש להוסיף, כי ככל שניתן להבין את עמדת המשיבים, כפי שהיא עולה מן הבקשה בבש"א 2079/08, אין בכוונתם לפעול לאכיפת הסכם הבניה, אלא הסכם המכר בלבד, כאמור בסעיף 14 לבקשה האמורה. עמדה זו מחזקת, לטעמי, את טענתם של המבקשים כי סיכויי התביעה אינם קלושים וכי מאזן הנוחות נוטה לטובתם, שכן, בהעדר עמידה על הסכם הבניה, לא נותרת, על פניו, משמעות להסכם המכר. בהקשר זה עלי להעיר, כי אני ערה לכך שבשלב מסוים, עמד בא כוחם הקודם של המבקשים על ביטול חוזה הבניה, להבדיל מחוזה המכר (נספח ו' לתגובת המשיבים לבקשת המבקשים בבש"א 1754/08), אולם עמדה זו השתנתה עם החלפת הייצוג (נספח ז' לתגובה האמורה), וכאמור לעיל, דומה כי ההיגיון העומד ביסוד שני ההסכמים מחייב מסקנה זו.

15.       המבקשים היו, כאמור, מיוצגים במהלך ניהול המו"מ ובמהלך החתימה על ההסכמים, ובתובענה שהגישו טוענים הם כי היה זה ייצוג רשלני. עניין זה יתברר במהלך המשפט. על פניו, מערכת ההסכמים שכרתו המבקשים, אשר אין חולק כי אינם בקיאים ברזי המשפט, וכנראה גם לא בהלכות הסוחרים, מעוררת על פניה שאלות המחייבות בירור. כך, למשל, הכיצד זה ניתן יפוי כוח בלתי חוזר באשר להסכם המכר, בטרם צורפו על ידי המשיבים התכניות אותן אמורים היו לצרף להסכם הבניה, וכל זאת כאשר המדובר, על פניו, בהסכמים התלויים זה בזה. מכל מקום, גם בהנחה שאין יסוד לטענה בדבר רשלנות בייצוג, הרי שלנוכח חוות הדעת של שמאי המקרקעין (נספח 7 לבקשה), אין לומר כי סיכויי התביעה קלושים, שכן על פיה, אין התכנית, אותה הציגו המשיבים לחתימת המבקשים במסגרת הסכם הבניה, בת ביצוע. לא מצאתי בתגובת המשיבים לבקשה התייחסות לחוות הדעת האמורה, עד כי ניתן לומר כי היא קלוטה מן האויר.

16.       מאזן הנוחות אף הוא נוטה לטובת המבקשים, שכן מימוש הסכם המכר נושא עימו תוצאות בלתי הפיכות. יתכן כי למעשה, בדרך עקיפין זו, ייכפה על המבקשים גם הסכם הבניה, אשר ספק אם המשיבים סבורים כי יש בידיהם עילה לאוכפו, כמתואר לעיל, והכל בשלב בו טרם התבררו טענות המבקשים לגופן.